【マンション業界の秘密】首都圏の中古住宅がバカ売れ!! 爆発的な増加要因に「3つの特殊需要」 - zakzak:夕刊フジ公式サイト

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首都圏の中古住宅がバカ売れ!! 爆発的な増加要因に「3つの特殊需要」

 首都圏の中古住宅がマンション、戸建てとも絶好調と言っていい水準で売れている。

 東日本不動産流通機構の発表によると、10月の首都圏での中古マンションは前年同月比で31・2%の増加。中古戸建ても同41・8%の増加である。ともに1990年に同機構が発足以来、最高の増加率となったそうだ。一体、何が起こっているのか。

 業界の慌て者はこの数値を見て「新型コロナによる不動産ブームの到来だ」とか、「金融緩和による不動産バブルが起こっている」と考えるかもしれない。だが、冷静にデータを見るとそうは思えない。

 まず、価格だ。中古戸建てはマイナス1・2%。中古マンションはプラス4・8%。この30年間で最大の増加幅の割には、価格への上昇圧力は弱い。

 次にエリア。中古マンションで上昇率が高いのは東京都全域と神奈川県の横浜と川崎。中古戸建ての場合は、横浜と川崎が圧倒的で、あとは東京23区内と千葉がやや高い。

 テレワークのために立地よりも広さと部屋数を求めた住宅需要が6月から8月頃に目立っていた。その流れなら都心や近郊よりも、郊外立地での売れ行きが高まっているはずだ。だが、そうはなっていない。

 私はこの成約の爆発的な増加には、3つの特殊需要が関係していると推測する。

 1つ目は言うまでもなくテレワーク需要。これは近郊や湾岸エリアなどで目立っていた。

 2つ目は、ローン審査駆け込み需要とでも言おうか。今年中に住宅ローンを借りると2019年の年収で審査される。ところが、残業やボーナス減で年収を下げた人が、来年になって住宅を買う場合は、今年の年収で審査されることになる。借りられる額が減る可能性があると考えた人が、今すぐ買える中古住宅を買っているのだ。

 年収の下がりそうなサラリーマンが現状住んでいる賃貸住宅は、近郊エリアが多い。だから横浜や川崎、23区で多く買われたともうかがえる。

 ただ、千葉や埼玉、神奈川東部でもそれなりの数字が出ている。そういったところの中古住宅を買っているのは、3つ目の脱出需要が中心ではないか。

 脱出需要とは何か-。新型コロナは高血圧や糖尿病などを患っていない50代あたりまでならあまり心配がないとも伝わる。しかし、60代以上が感染すると、場合によっては命にかかわる。

 特に都心のように人口密度の高いところに住んでいる高齢者は心配だろう。だから資金に余裕のある富裕層が、避難先として郊外に住宅を購入した可能性がある。郊外で値の張る広めの戸建てやマンションが動いているのは、そういった要因と思われる。

 こう考えると、この10月に起きた中古住宅の爆発的な需要増が、不動産ブームやバブルではないことが分かる。

 ■榊淳司(さかき・あつし) 住宅ジャーナリスト。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案・評論の現場に30年以上携わる(www.sakakiatsushi.com)。著書に「マンションは日本人を幸せにするか」(集英社新書)など多数。

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